بررسی موعد پرداخت حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در روابط موجر و مستأجر

نهاد اجاره در نظام حقوقی ما از جایگاه ویژه ای برخوردار است. قانونگذار از دیر باز برای تنظیم روابط طرفین روابط استیجاری و حفظ حقوق دو جانبه اهتمام خاصی داشته است. اما با پیچیده شدن روابط اجتماعی و اقتصادی مسائل جدیدی بین طرفین رابطه استیجاری مطرح گردیدکه بسیاری ار آنها جدید و بی سابقه است. از مهمترین این موارد حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشدکه مختص اماکن تجاری است. سرقفلی غیر از حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد. زمان ورود حق کسب یا پیشه یا تجارت به نظام حقوقی ما، به تاریخ تصویب قانون روابط مالک ومستأجر 1339 برمی گردد و اوج اهتمام به این مقوله، در قانون روابط استیجاری مصوب 1356 می باشد. در قانون اخیرالذکر برای مستأجر پس از استیلا بر مورد اجاره، حقی به نام حق کسب یا پیشه یا تجارت بوجود می آید. در واقع مبنای در نظر گرفته برای استحقاق حق مزبور حق تقدم در اجاره می باشد. به این دلیل حتی پس از اتمام مدت اجاره مادام که مستأجر مرتکب یکی از تخلفات قانونی نشده، نمی توان مورد اجاره را از تصرف وی خارج نمود. اصل در وجود حق موصوف می باشد. چرا که هر گاه بر وجود حقی مبتنی بر قانون یقین حاصل شد، این حق پایدار است و در مقام تردید و یا ظن یا گمان، باید حق مزبور را همچنان معتبر شناخت. در مورد نحوه پرداخت حق مذکور، رویه عملی دادگاه ها این است که پس از احراز شرایط لازم دعوای تخلیه از کارشناس برای تعیین حق مزبور نظر می خواهند و دادگاه حکم تخلیه را صادر می کند. لیکن اجرای آن منوط به پرداخت به مستأجریا ایداع حق مزبور در صندوق دادگستری می باشد. حق سرقفلی زاییده عرف می باشد و به جهت رواج آن بین احاد مردم به تدریج وارد نظام حقوقی ما گردید و در نهایت در سال 1376 قانونی با اهداف یکسان سازی قواعد حاکم بر اجاره در کلیه اماکن و رعایت موازین شرعی به تصویب رسید. این قانون که قسمت اعظم آن ترجمه کتاب تحریر الوسیله امام خمینی می باشد تغییراتی در خصوص مفهوم سرقفلی ایجاد نمود. هنوز با گذشتن این همه سال از تصویب قانون مذکور سئوالات و ابهاماتی در مورد آن وجود دارد. به عنوان مثال، آیا می توان تخلیه مورد اجاره را مشروط به پرداخت سرقفلی کرد یا پس از تخلیه می توان دعوای مطالبه سرقفلی را مطر ح نمود؟ اگر به ظاهر مواد ماخوذ شویم و دستور تخلیه را در هر حال لازم الاجرا بدانیم ضرری که متوجه مستأجر می شود، عملا غیر قابل جبران خواهد بود. در چنین حالتی باید قایل شویم به این که در حمایت از یک طرف نباید به طر ف مقابل ظلمی روا گردد. در واقع، باید حقوق و منافع طرفین عقد محفوظ بماند. همان گونه که موجر تحت حاکمیت قانون 1376 می تواند تخلیه محل را تقاضا نماید از آنجا که فعالیت تجاری مستأجر موجب ارزش و رونق تجاری محل شده، محروم کردن او از این حق خلاف عدالت و انصاف می باشد. لذا عادلانه تر این است که بگوییم تخلیه مستأجر مو کول به پرداخت قیمت عادلانه سرقفلی می باشد.